Jak można było zauważyć w wiadomościach, długo oczekiwana ustawa o reformie najmu została opublikowana i przeszła w tym tygodniu pierwsze czytanie w parlamencie.
Główną propozycją zawartą w ustawie jest zniesienie eksmisji „bez winy” z sekcji 21, która była częścią manifestu wyborczego Partii Konserwatywnej w 2019 r., ale reformy na tym się nie kończą. Czego więc możemy się spodziewać, jeśli ustawa zostanie przyjęta? Jakie są konsekwencje dla wynajmujących i najemców?
Czytaj dalej, aby się dowiedzieć.
Czym jest ustawa o reformie wynajmu?
Ustawa o reformie wynajmu jest powszechnie uważana za największy wstrząs na angielskim rynku najmu prywatnego od pokolenia.
Podczas gdy sektor ten generalnie działa dobrze dla wynajmujących i najemców, istnieją pewne problemy, takie jak niestabilność spowodowana wspomnianymi wcześniej eksmisjami „bez winy” z sekcji 21. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wynajmujący są uprawnieni do eksmitowania najemców bez podania przyczyny. Skutki takich eksmisji mogą być szeroko zakrojone, potencjalnie wpływając na bezpieczeństwo zatrudnienia najemców, edukację ich dzieci oraz, w szerszym ujęciu, na inwestycje społeczne.
Doniesiono również, że złe warunki mieszkaniowe kosztują NHS około 340 milionów funtów rocznie i mogą wpływać na atrakcyjność niektórych lokalnych obszarów.
Zgodnie z projektem ustawy, rząd planuje ustanowić przepisy dotyczące standardu przyzwoitych domów w sektorze prywatnego wynajmu w celu zwalczania tego problemu, reagując na takie kwestie, jak wilgoć, zimno i niebezpieczne warunki mieszkaniowe.
Mamy nadzieję, że poprawi to standardy zdrowia i bezpieczeństwa w całym sektorze, choć nie podano żadnych wytycznych dotyczących tego, ile będzie to kosztować poszczególnych właścicieli. Około 79% domów wynajmowanych prywatnie spełnia już obecne standardy, więc jest oczywiste, że 21% nieruchomości będzie wymagało pewnego rodzaju modernizacji.
Pomimo zniesienia eksmisji „bez winy”, proponowane reformy mają na celu uznanie i wsparcie większości właścicieli, którzy dobrze wykonują swoje obowiązki, zapewniając im możliwość odzyskania nieruchomości w pewnych okolicznościach.
Czego można się spodziewać, jeśli ustawa o reformie wynajmu zostanie przyjęta
Poniżej znajduje się wypunktowana lista niektórych nowych środków wprowadzonych w ustawie:
- Zniesienie eksmisji „bez winy
- Uproszczenie procesu eksmisji najemców zaangażowanych w działalność antyspołeczną lub nagminnie zalegających z płatnościami czynszu.
- Ograniczenie podwyżek czynszu do jednego razu w roku, z obowiązkowym dwumiesięcznym okresem powiadamiania.
- Wynajmujący są zobowiązani do rozsądnego rozpatrywania wszystkich wniosków o posiadanie zwierząt domowych i nie mogą arbitralnie ich odrzucać.
- Wdrożenie minimalnych standardów mieszkaniowych w sektorze prywatnym, zapewniających, że nieruchomości są wolne od zagrożeń i zadbane.
- Zakaz hurtowych ograniczeń wobec osób ubiegających się o świadczenia lub osób z dziećmi.
- Ustanowienie nowego rzecznika praw obywatelskich z jurysdykcją nad wszystkimi prywatnymi wynajmującymi, uprawnionego do nakazania wynajmującym przeprosin i przyznania odszkodowania w wysokości do 25 000 funtów.
- Stworzenie internetowego portalu nieruchomości, na którym wynajmujący będą musieli udowodnić przestrzeganie przepisów prawa.
Co to oznacza dla najemców
Obecnie eksmisje na podstawie Sekcji 21 oznaczają, że najemcy muszą znaleźć nowe zakwaterowanie z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem, co może prowadzić do zwiększonych kosztów przeprowadzki i zakłóceń w ich życiu.
Chociaż w żadnym wypadku nie jest to wina wynajmującego – i w zdecydowanej większości przypadków Sekcja 21 zdarza się tylko wtedy, gdy właściciel ma dramatyczną zmianę okoliczności (dlaczego inaczej eksmitowałby płacącego najemcę, który nie jest niczemu winien?) – rząd uznał zmianę za konieczną.
Oprócz zniesienia eksmisji „bez winy”, Decent Homes Standard ma również zostać wdrożony w sektorze wynajmu prywatnego. Oznacza to, że rezydencje muszą spełniać określone wytyczne dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa, a dostarczone udogodnienia muszą być utrzymywane w zadowalającym, funkcjonalnym stanie. Ponadto ustawa ułatwi najemcom kwestionowanie takich kwestii, jak nieuzasadnione podwyżki czynszu i zapewnienie zwrotu kosztów za niespełniające norm warunki mieszkaniowe.
Zmiany te są rzekomo wprowadzane w celu obniżenia kosztów życia rodzin i zapewnienia, że sektor wynajmu jest lepszy dla wszystkich.
Co to oznacza dla wynajmujących
Jak zawsze chętnie potwierdzamy w Petty’s, większość wynajmujących jest sumienna i troskliwa, oferując swoim najemcom mieszkania, które są zarówno bezpieczne, jak i wygodne.
Jednak dla tych, którzy nie wywiązują się ze swoich obowiązków, wprowadzone zostaną surowsze kary, a władze lokalne otrzymają większe uprawnienia do konfrontacji z wynajmującymi, którzy zaniedbują swoje obowiązki.
Wdrożone zostaną również zabezpieczenia dla „dobrych” wynajmujących. Nowa ustawa usprawni proces odzyskiwania nieruchomości przez wynajmujących w określonych sytuacjach, na przykład w przypadku najemcy zaangażowanego w zachowania antyspołeczne lub zalegającego z czynszem. Na tym etapie nie jest jednak do końca jasne, jak będzie to działać w praktyce.
Jak to zwykle bywa w przypadku uchwalania takich ustaw, prawie na pewno pojawią się dodatkowe obciążenia administracyjne i koszty finansowe dla wynajmujących, choć obecnie wydaje się, że będą one ograniczone do osób uznanych za niezgodne z przepisami.
Kiedy to nastąpi?
Ustawy parlamentarne mogą czasami być szybko procedowane i uchwalane w ciągu 24 godzin.
Proces ten może być jednak niezwykle długotrwały w przypadku ustawy takiej jak Reforma Najemców. Jest to zrozumiałe, biorąc pod uwagę proponowane zmiany, więc inteligentne pieniądze stawiają na wdrożenie ustawy na początku 2024 r. lub w drugiej połowie tego roku.
Przebieg prac nad ustawą o reformie najmu można śledzić tutaj.
Artykuł autorstwa: John Wagstaff
Jako dyrektor zarządzający Petty, John kieruje statkiem. Jednak jako pierwszy przyznaje, że to zespół wokół niego prowadzi show i jest niesamowicie dumny z każdego z nich. Wysportowany i uczący się, troskliwy i lojalny John jest ojcem dwójki wspaniałych dzieci (i psa Coopera).
020 3370 8784 / Email bezpośrednio